7月14日，成都今年第二次集中拍摄结束。 今年前两批供地中，天府新区共供应地块11宗，其中两宗来自万安南板块。 去年，万安南板块转让8宗涉宅用地，居天府新区所有板块之首。

加上要开发的地块，可以说未来10年想在成都城南置业，肯定缠不上万安南板块。

那么，这个板块到底怎么样了？ 购买者值得重点关注吗？

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万安南在哪里

根据规划，万安南板块包括麓山大道以南、武汉路以北、梧州大道以东、利州大道以西区域。

2020年，更响亮的名字诞生了——天府前湾。 根据成都市规划设计研究院发布的《天府新区万安南片区总体城市设计》，参照上海前滩、杭州前湾等沿江发展的经验，万安南片区被赋予了新的总体定位。 “天府前湾——人城隍业高度协调统一的公园城市示范区”。 同时形成“天府森林新绿窗”、“政法服务新高地”、“公园生活新社区”三个子功能定位。

天府前湾板块位置示意图，四川乐居依托

天府前湾规划图

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板集分析

总体来看，万安南板块优势在于生态资源和公共交通，短板主要在于商业配套和公立教育资源。

交通上：板块东邻梧州大道，向北可直达南三环，向南可达科学城； 西邻利州大道(蓉遵高速)，向北直达锦江区中环路，向南可连接天府机场高速。 地铁1号线、6号线、11号线、18号线，特别是6号线开通，直接贯通整个板块。 另外，还规划了昌公堰TOD、青岛路TOD (正在建设中)两个TOD网站，无论是自驾游还是公共交通都很方便。

生态上：规划涉及天府森林公园约1060亩、七里溪麓语公园、万安体育公园等，包括“50—100米宽的城市生态绿带”，红石公园、天府公园及鹿溪河生态带等，生态价值突出。

在商业上，板块整体商业配套还比较不足，目前区域内最成熟的是麓山国际社区。 目前，天府、悦广场、盒马生鲜等大型商业体位于板块北部麓山大道沿线，南部主要依赖社区商业。

板块业务资源中值得一提的是两个TOD项目。 昌公堰TOD由轨道交通、保利、大悦城联合开发建设，目前中粮保利天府时区已于今年5月开展取证预售，这也是天府新区首个TOD项目。

中粮利天府时区商业意大利地图

此外，区域内还有青岛路TOD项目。 6月，青岛路站TOD综合开发建设项目14号地块投资备案信息公开。 该项目位于天府新区万安街道高饭店村四组，由成都天府前湾轨道城市发展有限公司投资建设，2022年8月开工，计划2025年12月开工建设，建设周期为3年4个月。 资料显示，商业建筑面积0.65万，1-3F，高6-18米。

青岛路TOD效果图

教育上：公办学校暂少，万安小学、天府六小、天府三中位于板块北部。 但板块内也有麓山国际光亚学校、成都实验外国语学校(西区)等不错的私立学校。

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销售项目分析

万安南板块开发历史悠久，总体规划近两年才出炉，板块内住宅产品跨度较大。 需要高层项目、洋房、大平楼、别墅等改善项目。

海伦堡玖悦府，户型区间95-173，由于项目拿地快，且严格限价，单价不高，总价可控。 高层总价约150万起，价格优势明显。 但该项目距离6号线麓山大大街站很远，直线距离约1公里左右，项目北侧为万安老场镇，片区城市交界面老旧，溢出不少断头路，需要一定的时间整改。

推介万科星耀天府、户型区间175-365、高端改善大平层项目。 这个项目最初是蓝光的“黑钻”系列，后来被万科接手。 在产品制作方面，270的全景采光、全长17米的转角阳台等确实能画圆。 但由于该项目西侧为中德麓府高层，1-3号楼部分楼层视野将受到一定程度的遮挡。 同时，项目高端居住体验尚需时日，该总价预算在天府新区选择范围广泛。

奥园麓语ONE，别墅和洋房产品堆放。 这是奥园以14790元/获得的111亩地块标志项目，也刷新了区域最高成交楼盘地价。 奥园项目的产品很好。 特别是原创的“独门独户的折叠”。 洋房产品也延续了南北双横厅设计、双套房设计、中西双厨设计等强大的产品实力。 但无论是成华奥园广场的“柱房”，还是怡心湖的半岛ONE，都经历了部分业主的维权，值得关注。

德国商赏花今年碧云天玺，172-188的洋房。 该项目规划9栋洋房建筑，由德国商与赏花今年共同建设，是区域内罕见的纯洋房组团。 上批开盘价为精装2.45万/，以此价格购买纯洋房具有一定优势。 据说新批次的房源即将发售。

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待售项目分析

安南片区目前最大的优势是拥有巨大的土地储备，为开发提供了很多可能性。

今年供应的两块地块，均取中海，目前已公开项目，两块清水最高价分别为25000元/、26000元/。 较去年板块内出让地块的限价明显上升。

特别值得注意的是中海的31.5亩地块。 在该地开拍前，万安新建房价总体在25000元/左右，其中包括17595元/起的海伦堡玖悦府等刚需项目，而中海则认为该地清水均价26000元/ 此次拍卖仍有10多家房企在竞争，最终通过中海抽签获得，未来产品定位于中高端改善的概率较高。

同时，根据规划，万安南板块继麓山板块高端调性之后，自身住宅用地多为低密度计画，近期出让的住宅用地容积率大都在2.0左右，拥有高端居住板块基础，同样值得期待。

麓山-万安南部分项目汇总，图为四川省

总体而言，区域未来商品价值充足，价格在天府新区各板块中并不高，是具有天府新区价值增长空间的板块。 目前板块未来2-3年清水屋均价在17055-26000元/，预计产品的打造将进一步满足刚需、刚换客户的需求。 但缺乏组合，是购房者必须面对的问题，整个地区组合的兑现尚需时日。

封面新闻记者黄益辉

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